Las ocho etapas de una compra
Definición y búsqueda
Se aterriza el objetivo —uso propio, renta o plusvalía—, el presupuesto y la zona. Con eso se filtra el inventario y se agenda la visita física o virtual a las opciones que de verdad encajan.
Oferta y carta de intención
Elegida la propiedad, se presenta una oferta por escrito con precio, forma de pago y condiciones. Al aceptarse, se firma una carta de intención que fija los términos antes del contrato formal.
Apartado
Un depósito de buena fe —habitualmente entre 5% y 10%— retira la propiedad del mercado mientras se preparan los documentos. Se entrega en cuenta de garantía o al vendedor según lo pactado.
Debida diligencia
Se revisa que el título esté limpio: certificado de libertad de gravamen, situación fiscal y predial al corriente, régimen de condominio y, en preventa, permisos y solvencia del desarrollador.
Contrato de compraventa
Se firma el contrato (promesa o compraventa) con el calendario de pagos, penalizaciones y fecha de cierre. Es el documento que blinda a ambas partes hasta la escrituración.
Fideicomiso y permiso SRE
Si el comprador es extranjero, el notario tramita el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y se instruye al banco fiduciario para constituir el fideicomiso a nombre del comprador.
Cierre ante notario
El notario público formaliza la escritura o el fideicomiso, se liquida el saldo y se pagan impuestos y derechos (ISAI, honorarios, inscripción). La operación queda inscrita en el Registro Público.
Entrega de llaves
Se entrega la posesión física, se hace el inventario y traspaso de servicios, y —si aplica— se activa el plan de renta o administración. La propiedad ya es tuya y operable.
Cuánto tarda y cuánto cuesta
Una operación de contado con documentación en orden se cierra típicamente en 30 a 60 días desde la oferta aceptada. Cuando interviene un fideicomiso nuevo o financiamiento, el plazo puede extenderse a 60–90 días por los tiempos del banco y de la Secretaría de Relaciones Exteriores.
Sobre los costos de cierre, además del precio conviene presupuestar entre un 5% y 8% adicional del valor de la propiedad: el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI, ~2–3% en Quintana Roo), honorarios notariales, derechos de inscripción en el Registro Público, la constitución del fideicomiso si aplica y gastos de avalúo. Son costos únicos del comprador; el impuesto sobre la ganancia lo cubre el vendedor.
Regla práctica: nunca entregues un apartado sin una carta o contrato que fije condiciones y plazos, y nunca cierres sin el certificado de libertad de gravamen actualizado. La debida diligencia (paso 04) es la etapa donde se evitan el 90% de los problemas.
El papel del notario
En México el notario público es un funcionario con fe pública, no un simple testigo. Es quien verifica la legalidad de la operación, calcula y retiene impuestos, formaliza la escritura o el fideicomiso e inscribe la propiedad a tu nombre. Elegir un buen notario —y no dejar que lo imponga la contraparte— es una de las mejores decisiones que toma el comprador.
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