Rentar una propiedad en Cancún puede ser un excelente generador de flujo, pero el rendimiento real depende tanto de la tarifa como de la eficiencia fiscal con la que declares esos ingresos. Muchos propietarios pierden puntos de rentabilidad simplemente por elegir mal el régimen o por no facturar correctamente.
En esta guía explicamos, en términos claros, cómo tributar el ingreso por arrendamiento en México, con foco en el RESICO (Régimen Simplificado de Confianza) frente a otras opciones, las tasas aplicables, el tema del IVA y las deducciones disponibles.
Aviso: este contenido es informativo. La situación fiscal de cada persona es distinta; valida siempre con un contador antes de tomar decisiones.
Los regímenes disponibles para arrendamiento
Como persona física que renta un inmueble en Cancún, tienes principalmente estas rutas ante el SAT:
- RESICO (Régimen Simplificado de Confianza) para personas físicas.
- Régimen de Arrendamiento tradicional (Título IV, Capítulo III de la LISR).
- Régimen de Actividad Empresarial, cuando la operación se vuelve un negocio (por ejemplo, renta vacacional con servicios tipo hotelero).
La elección depende de tu nivel de ingresos, del tipo de renta (habitacional larga vs vacacional corta) y de si prestas servicios adicionales.
RESICO: la opción de baja tasa
El RESICO para personas físicas está diseñado para contribuyentes con ingresos anuales de hasta 3.5 millones de MXN. Su gran atractivo es una tasa de ISR muy baja, calculada sobre los ingresos efectivamente cobrados (no sobre utilidad), sin la mayoría de las deducciones pero con tarifas mínimas.
Las tasas de ISR en RESICO se aplican de forma progresiva según el monto mensual cobrado:
| Ingresos mensuales (MXN) | Tasa de ISR RESICO |
|---|---|
| Hasta 25,000 | 1.00% |
| Hasta 50,000 | 1.10% |
| Hasta 83,333 | 1.50% |
| Hasta 208,333 | 2.00% |
| Hasta 3,500,000 | 2.50% |
Es decir, si cobras 30,000 MXN mensuales de renta, el ISR ronda apenas el 1.1% de ese ingreso. La contrapartida es que en RESICO no deduces gastos (mantenimiento, predial, intereses hipotecarios), por lo que conviene cuando tus gastos deducibles son bajos frente al ingreso.
Régimen de Arrendamiento tradicional y la deducción ciega
Si tus gastos son elevados, el régimen de arrendamiento tradicional puede ser mejor. Aquí tributas sobre la utilidad (ingresos menos deducciones) con la tarifa general del ISR, que es progresiva y llega hasta el 35%.
Este régimen ofrece dos caminos para deducir:
- Deducciones comprobadas: predial, mantenimiento, seguros, intereses hipotecarios reales, comisiones, entre otros.
- Deducción ciega (opcional): deduces automáticamente el 35% de los ingresos sin comprobantes, más el predial pagado. Es cómoda para quien no acumula muchas facturas.
¿Y el IVA?
El tratamiento del IVA depende del uso del inmueble:
- Renta habitacional (casa/departamento para vivir): está exenta de IVA.
- Renta vacacional o amueblada de corta estancia con servicios (tipo hospedaje): causa IVA al 16%, ya que se asimila a un servicio de hospedaje.
- Renta de local comercial: causa IVA al 16%.
Este punto es crítico en Cancún, donde gran parte de la renta es vacacional. Si operas como hospedaje, deberás trasladar y enterar IVA, además de considerar las retenciones que aplican las plataformas digitales de intermediación.
Actividad empresarial: cuándo aplica
Cuando la renta vacacional incluye servicios adicionales (limpieza frecuente, recepción, alimentos, concierge), el SAT puede considerarla actividad empresarial y no simple arrendamiento. En ese caso tributas como negocio, con obligaciones más amplias, pero también con acceso a más deducciones. Muchos operadores profesionales de renta vacacional en Cancún terminan en este régimen o constituyen una sociedad.
Comparativo rápido
| Criterio | RESICO PF | Arrendamiento tradicional |
|---|---|---|
| Base gravable | Ingreso cobrado | Utilidad (ingreso menos deducciones) |
| Tasa ISR | 1.0% – 2.5% | Progresiva hasta 35% |
| Deducciones | No | Sí (comprobadas o ciega 35%) |
| Límite de ingresos | 3.5 M MXN anuales | Sin límite específico |
| Ideal para | Gastos bajos, renta neta alta | Gastos altos, hipoteca vigente |
Obligaciones que no debes olvidar
- Emitir CFDI (factura) por cada renta cobrada.
- Presentar declaraciones mensuales y la anual.
- Si eres extranjero propietario vía fideicomiso, mantener orden en el RFC y las retenciones aplicables.
- Conservar comprobantes de predial y gastos si estás en régimen tradicional.
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Elegir entre RESICO, arrendamiento tradicional o actividad empresarial puede significar varios puntos de rentabilidad neta en tu propiedad de Cancún. En el Equipo Cancún Beach RE te ayudamos a entender el impacto fiscal de cada esquema y te conectamos con contadores especializados en inmuebles de Quintana Roo. Contáctanos para optimizar tu inversión desde el primer peso cobrado.
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