Si inviertes en una propiedad para renta vacacional en el Caribe mexicano, hay un tributo local que no puedes ignorar. En Cancún Beach Real Estate lo explicamos siempre a nuestros clientes inversionistas, porque desconocerlo puede generar recargos y complicaciones con la autoridad estatal. Hablamos del impuesto al hospedaje Cancún ISH, un gravamen que aplica a cualquier alojamiento temporal, desde hoteles hasta departamentos publicados en plataformas digitales.
Esta guía responde de forma directa qué es el ISH, cuánto es, quién lo paga y cómo se declara, con datos plausibles para que planifiques tu operación con números realistas.
Qué es el impuesto al hospedaje
El ISH es un impuesto estatal que grava el pago por el servicio de alojamiento temporal en el estado de Quintana Roo, donde se ubica Cancún. Lo recauda la autoridad fiscal estatal y se aplica sobre el monto que paga el huésped por hospedarse, sin incluir servicios adicionales como alimentos o transporte cuando están desglosados.
A diferencia del IVA e ISR, que son federales, el impuesto al hospedaje Cancún ISH es de competencia estatal, por lo que sus reglas y tasas las define Quintana Roo.
Cuánto se paga y sobre qué base
La tasa del ISH en Quintana Roo se ha ubicado en un rango cercano al 4% sobre el valor del hospedaje en años recientes. Conviene confirmar la tasa vigente cada ejercicio, ya que puede ajustarse en la Ley de Hacienda del estado.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Tipo de impuesto | Estatal (Quintana Roo) |
| Tasa aproximada | Alrededor del 4% |
| Base gravable | Pago por hospedaje |
| Periodicidad de declaración | Mensual |
| Quién lo entera | El prestador del servicio |
Ejemplo simple: si rentas tu departamento por 2,000 MXN la noche y el huésped se queda 4 noches, la base es 8,000 MXN y el ISH aproximado sería de 320 MXN, que debes enterar a la autoridad estatal.
¿Quién debe pagarlo?
Económicamente, el impuesto lo absorbe el huésped, pero legalmente el responsable de recaudarlo y enterarlo es quien presta el servicio de hospedaje: el propietario o el administrador del inmueble.
- Si administras tú mismo tu renta vacacional, debes registrarte y declarar el ISH.
- Si contratas una empresa administradora, ella suele encargarse del trámite en tu nombre.
- Algunas plataformas digitales han comenzado a retener y enterar el impuesto directamente, pero no debes asumirlo sin verificar tu caso concreto.
Cómo se declara paso a paso
El cumplimiento del ISH no es complicado si mantienes tus registros al día. El proceso general es el siguiente:
- Inscríbete en el padrón de contribuyentes del impuesto al hospedaje ante la autoridad estatal.
- Lleva un registro mensual de los ingresos por alojamiento.
- Calcula el impuesto aplicando la tasa vigente sobre la base gravable.
- Presenta la declaración mensual, generalmente dentro de los primeros días del mes siguiente.
- Conserva comprobantes de pago para cualquier revisión futura.
Mantener esta disciplina evita recargos, actualizaciones y multas que pueden erosionar la rentabilidad de tu propiedad.
El ISH dentro de la carga fiscal total
El impuesto al hospedaje Cancún ISH es solo una parte del panorama fiscal de una renta vacacional. Conviene verlo junto a los demás gravámenes para no llevarte sorpresas:
- ISR: impuesto federal sobre la utilidad o el ingreso, según el régimen elegido.
- IVA: el hospedaje suele ser un servicio gravado al 16%, con derecho a acreditamiento.
- ISH: el impuesto estatal descrito en este artículo, cercano al 4%.
- Predial y cuotas de condominio: costos recurrentes de mantener la propiedad.
Un inversionista prudente contempla todos estos conceptos al calcular su rendimiento neto, no solo la tarifa por noche.
Diferencia entre ISH, IVA e ISR
Es normal confundir estos tres impuestos, porque los tres pueden aplicar a una misma renta vacacional. Entenderlos por separado te ayuda a calcular tu carga real y a no duplicar pagos ni omitir obligaciones.
| Impuesto | Nivel | Se calcula sobre | Tasa orientativa |
|---|---|---|---|
| ISH | Estatal | Pago por hospedaje | Cerca del 4% |
| IVA | Federal | Valor del servicio | 16% |
| ISR | Federal | Utilidad o ingreso | Variable según régimen |
El ISH se enfoca únicamente en el alojamiento, el IVA aplica al servicio como consumo y el ISR grava la ganancia. Cada uno tiene su propia declaración, sus propios plazos y su propia autoridad recaudadora, por lo que conviene llevar registros separados y claros.
Qué pasa si no lo declaras
Omitir el impuesto al hospedaje puede parecer irrelevante para operaciones pequeñas, pero la autoridad estatal ha reforzado la fiscalización del sector de renta vacacional. Las consecuencias de no cumplir incluyen:
- Recargos y actualizaciones sobre el monto no enterado.
- Multas que pueden superar el impuesto original.
- Requerimientos y auditorías que consumen tiempo y recursos.
- Riesgo reputacional frente a plataformas y huéspedes.
El costo de cumplir es bajo comparado con el de regularizar una omisión. Por eso insistimos en incorporar el ISH a la rutina contable desde la primera noche que rentas tu propiedad.
Consejos prácticos para inversionistas
Para operar tu renta vacacional con tranquilidad, te sugerimos:
- Apoyarte en un contador familiarizado con el régimen de hospedaje en Quintana Roo.
- Confirmar cada año la tasa y las reglas del ISH, ya que pueden cambiar.
- Verificar si tu plataforma retiene el impuesto para no pagarlo dos veces ni omitirlo.
- Incluir el ISH en tus proyecciones de flujo desde el primer día.
Estas prácticas convierten una obligación fiscal en un proceso rutinario y sin sobresaltos.
Conclusión y asesoría
Cumplir con el ISH no solo evita sanciones: también da certeza a tu operación y credibilidad frente a huéspedes y autoridades. En Cancún Beach Real Estate orientamos a nuestros clientes inversionistas sobre las obligaciones fiscales de la renta vacacional y los conectamos con contadores especializados en Quintana Roo. Contáctanos para revisar tu caso y estructurar tu inversión con números claros y en regla desde el inicio.
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