Comprar en preventa y revender antes de la entrega es una estrategia frecuente en Cancún para capturar la plusvalía del periodo de construcción. Pero esa venta anticipada tiene implicaciones fiscales que muchos inversionistas descubren tarde.
Este artículo es orientativo y no sustituye la asesoría de un contador o fiscalista.
No vendes un inmueble: cedes derechos
Antes de escriturar, tú no eres dueño del inmueble: eres titular de un contrato con derechos a recibirlo. Por eso la operación no es una compraventa de inmueble, sino una cesión de derechos sobre el contrato de preventa. Esta distinción cambia el tratamiento fiscal.
¿Qué impuestos aplican?
ISR sobre la ganancia
La diferencia entre lo que pagaste al desarrollador (más gastos) y lo que recibe el cesionario es tu ganancia, gravada por ISR. Al no haber escritura pública que dé fe, la enajenación no siempre pasa por notario, y la responsabilidad de acumular y declarar el ingreso recae en ti.
| Concepto | Efecto |
|---|---|
| Precio de cesión recibido | Ingreso acumulable |
| Aportaciones ya pagadas + gastos | Costo deducible |
| Diferencia | Ganancia gravada por ISR |
La tarifa de ISR para persona física es progresiva y puede llegar a tramos altos. No aplica la exención por casa habitación, porque esa exención exige escrituración e inmueble como vivienda del contribuyente.
IVA
La cesión de derechos sobre un inmueble destinado a vivienda suele estar exenta de IVA, pero si el destino es distinto (comercial) o interviene un desarrollador como enajenante en ciertos casos, puede causarse. Es un punto a verificar con tu contador.
ISAI: normalmente lo paga el comprador final
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) —en Quintana Roo alrededor del 2% al 3% del valor— se causa al momento de escriturar. En una cesión antes de escriturar, quien finalmente escritura (el cesionario) suele ser quien paga ISAI. Confírmalo en el contrato.
Ejemplo ilustrativo
| Concepto | Monto (MXN) |
|---|---|
| Total aportado a la preventa | $2,000,000 |
| Precio de cesión | $2,600,000 |
| Ganancia bruta | $600,000 |
| Gastos deducibles de la cesión | $50,000 |
| Base para ISR | $550,000 |
Sobre esa base se calcula el ISR conforme a la tarifa; las cifras son ilustrativas.
Puntos que suelen olvidarse
- Revisar si el contrato permite la cesión y si el desarrollador cobra comisión por autorizarla.
- Formalizar la cesión por escrito para respaldar tu costo comprobado.
- Emitir/solicitar los comprobantes que soporten precio y gastos.
- Considerar retenciones si interviene un tercero facilitando la operación.
Conclusión
Vender una preventa antes de escriturar puede ser muy rentable, pero la utilidad tributa por ISR sin la exención de casa habitación, y hay que cuidar IVA e ISAI. Planear la salida fiscal desde el inicio evita sorpresas.
En Cancún Beach RE conocemos el mercado de preventas y la dinámica de cesiones en Cancún, y podemos ayudarte a evaluar tu operación. Para el cálculo fiscal, valida con un contador. Contacta a un asesor de Cancún Beach RE.
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