Cash-on-cash return: cómo medir el rendimiento real en Cancún

Muchos inversionistas se enamoran de una propiedad por su ubicación o su vista al mar, pero olvidan la pregunta más importante: ¿cuánto dinero real regresa a mi bolsillo cada año? El cash-on-cash return en propiedades de Cancún es la métrica que responde exactamente eso. En Cancún Beach RE te explicamos cómo calcularlo paso a paso para que compares oportunidades con datos, no con ilusiones.

Qué es el cash-on-cash return

El cash-on-cash return (retorno sobre el efectivo invertido) mide el flujo de efectivo neto anual que genera una propiedad en relación con el dinero real que pusiste de tu bolsillo. A diferencia de la plusvalía, que es ganancia en papel hasta que vendes, el cash-on-cash mide dinero contante y sonante.

La fórmula es simple:

Cash-on-cash return = (Flujo de efectivo neto anual / Efectivo total invertido) × 100

Su gran ventaja es que considera el apalancamiento: si compras con crédito, tu efectivo invertido es solo el enganche más los costos, no el precio total.

Los componentes del cálculo

Para calcularlo correctamente necesitas dos números limpios.

1. Efectivo total invertido:

• Enganche
• Costos de cierre (ISAI, notaría, avalúo): 5% a 8% del valor
• Mobiliario y equipamiento si es renta vacacional
• Reserva inicial de gastos

2. Flujo de efectivo neto anual:

• Ingreso bruto por renta
• Menos gastos operativos (administración, plataformas, limpieza, mantenimiento, cuota de condominio, predial, seguros)
• Menos pago anual de hipoteca (capital + interés), si aplica

Ejemplo real: departamento de renta vacacional

Tomemos un departamento en Zona Hotelera de 250,000 USD, comprado con 30% de enganche.

Concepto	Monto (USD)
Enganche (30%)	75,000
Costos de cierre (6%)	15,000
Mobiliario y equipamiento	20,000
Efectivo total invertido	110,000

Ahora el flujo anual:

Concepto	Monto anual (USD)
Ingreso bruto por renta	34,000
Gastos operativos (35%)	-11,900
Pago anual de hipoteca	-15,000
Flujo de efectivo neto	7,100

Cash-on-cash return = (7,100 / 110,000) × 100 = 6.45% anual

Ese 6.45% es dinero real que regresa a tu bolsillo cada año, aparte de la plusvalía y del capital que amortizas de la hipoteca.

Comparativo: contado vs apalancado

El apalancamiento cambia radicalmente la métrica. Mismo departamento, comprado de contado:

Escenario	Efectivo invertido	Flujo neto anual	Cash-on-cash
Contado	285,000 USD	22,100 USD	7.75%
Apalancado (30% enganche)	110,000 USD	7,100 USD	6.45%

Aunque el porcentaje de contado es mayor en este caso, el apalancado libera 175,000 USD para adquirir otra propiedad. Si esa segunda propiedad también rinde, tu cash-on-cash combinado del portafolio puede superar al de una sola compra de contado.

Qué se considera un buen cash-on-cash en Cancún

Como referencia de mercado para 2026:

• Menos de 4%: rendimiento bajo; revisa gastos o precio de compra.
• 4% a 7%: rango sano para renta vacacional en zonas premium.
• 7% a 10%: excelente; suele darse con buena gestión o compra bajo valor de mercado.
• Más de 10%: revisa que los números sean sostenibles y no estacionales.

Recuerda que el cash-on-cash es solo una parte de la historia: no incluye la plusvalía ni la amortización del crédito, que suman al retorno total.

Errores comunes al calcularlo

• Usar ingresos de temporada alta como promedio anual.
• Olvidar la cuota de condominio y el predial.
• No presupuestar vacancia ni mantenimiento correctivo.
• Ignorar la comisión de las plataformas de renta vacacional.
• No incluir el costo del mobiliario en el efectivo invertido.

Conclusión práctica

El cash-on-cash return en propiedades de Cancún es la brújula del inversionista serio: te dice si una propiedad genera flujo real o solo se ve bonita en el brochure. Calcúlalo siempre con cifras conservadoras, incluye todos los gastos y compáralo entre varias opciones antes de decidir. En Cancún Beach RE modelamos este indicador junto contigo para cada propiedad que evalúas, para que inviertas con la certeza de los números y no con el entusiasmo del momento.