Cuando tu operación de renta vacacional en Cancún crece —varias unidades, servicios adicionales, personal de limpieza y recepción— el SAT puede considerarla actividad empresarial más que simple arrendamiento. Entender este régimen te ayuda a estructurar bien tu negocio.
Este contenido es orientativo y no reemplaza la asesoría de un contador o fiscalista.
¿Arrendamiento o actividad empresarial?
La línea depende de la naturaleza del servicio. Rentar un inmueble “pelón” tiende a ser arrendamiento. Ofrecer hospedaje con servicios (limpieza recurrente, blancos, atención al huésped, check-in) se parece más a un servicio de hospedaje y encaja en actividad empresarial y profesional.
| Criterio | Arrendamiento | Actividad empresarial |
|---|---|---|
| Servicios al huésped | Mínimos | Amplios (hotelería ligera) |
| Deducción ciega 35% | Disponible | No aplica |
| Deducciones comprobadas | Sí | Sí, más amplias |
| Deducción de inversiones/activos | Limitada | Amplia (mobiliario, equipo) |
| IVA en hospedaje | Puede causarse | Se causa |
ISR en actividad empresarial
Tributas sobre la utilidad fiscal: ingresos menos deducciones autorizadas. La tarifa del ISR para persona física es progresiva y puede llegar hasta el 35% en los tramos altos. A cambio, deduces prácticamente todos los gastos y las inversiones del negocio.
Deducciones típicas
- Mobiliario y equipamiento (vía depreciación).
- Sueldos y honorarios de personal de operación.
- Servicios: luz, agua, internet, gas.
- Comisiones de plataformas y pasarelas de pago.
- Publicidad y fotografía profesional.
- Mantenimiento y cuotas del condominio.
IVA: el gran diferenciador
El servicio de hospedaje causa IVA al 16%. Como contribuyente empresarial trasladas IVA a tus huéspedes y acreditas el IVA que pagas en tus gastos e inversiones. Ese acreditamiento puede convertirse en saldo a favor durante la fase de equipamiento, algo que arrendamiento puro no siempre aprovecha.
RESICO empresarial como opción
Muchos operadores pequeños eligen RESICO de personas físicas por su tasa baja sobre ingresos, pero recuerda: no deduces gastos. Si tu inversión inicial en mobiliario y remodelación es fuerte, actividad empresarial “normal” puede resultar más eficiente los primeros años por la deducción de inversiones.
| Perfil | Régimen que suele convenir |
|---|---|
| 1 unidad, gastos bajos | RESICO |
| Varias unidades, mucho equipamiento | Actividad empresarial |
| Servicios de hotelería completos | Actividad empresarial |
Obligaciones que no debes olvidar
- Inscripción y actualización en el RFC con la actividad correcta.
- Emisión de CFDI por cada ingreso.
- Declaraciones provisionales mensuales de ISR e IVA.
- Contabilidad electrónica según tu régimen.
- Declaración anual en abril.
Conclusión
Elegir bien entre arrendamiento, RESICO y actividad empresarial define cuánto pagas y cuánto reinviertes. No hay respuesta única: depende de tu número de unidades, servicios y estructura de costos.
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